近日，房地产企业新力控股（集团）有限公司（以下简称“新力控股”）于港交所披露了招股书，农银国际和华泰金控担任联席保荐人。

招股书披露，2016年、2017年、2018年，新力控股的收入分别为22.23亿元、52.41亿元、84.16亿元，净利润分别为1.31亿元、2.78亿元、5.55亿元。

另外，在2016年及2017年，新力经营活动的现金流量为负，分别约-20.37亿以及-65.47亿元，新力控股称主要是因物业开发活动持续增加及增强土地收购力度而令经营所用现金净额重大所致。

2016年、2017年、2018年，新力控股的资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元，净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元。

招股书中，新力控股并未透露公司销售额。根据克而瑞数据披露，2015年新力控股销售规模仅为45亿，2016至2018年间，销售额分别达到161.3亿、428.1亿和887.3元亿，复合年增长率高达136%，不过仍未够到千亿销售额门槛。

在土地储备方面，截至3月31日，新力共计拥有101个处于不同发展阶段的物业项目，包括77个由公司子公司开发的项目，以及24个由合营公司和联营公司开发的项目，合计建筑面积约为1480万平方米。其中，包括已竣工面积10.93万平方米、开发中物业面积1130万平方米，及持作未来开发物业的总建筑面积约340万平方米。

净资本负债比率畸高

招股书显示，2016年、2017年、2018年及截至2019年3月31日，新力控股的流动负债总额分别约为137.58亿、366.28亿、595.49亿以及640.57亿元。

2016年、2017年、2018年，新力控股的借款总额分别为64.37亿、166.75亿、221.02亿元，现金及银行结余分别为10.33亿元、42.83亿元、100.65亿元。

数据显示，新力控股尚未偿还银行及其他借款（不包括公司债券）总额分别约为64.37亿、166.75亿、215.11亿元，加权平均实际利率分别为9.3%、9.1%和9.3%。

和诸多中小房企一样，新力较为依赖信托融资。截至3月底，新力尚有28项信托融资尚未偿还，其中利率最高的一笔为15.36%。截至2018年12月31 日，新力未偿还信托融资总额占同日借款总额的51.6%。

而净资本负债率方面，新力控股招股书披露，2016年、2017年、2018年公司的净资本负债比率分别为190%、270%、240%。这一数字远高于行业平均水平。

新力控股在招股书中指出，净资本负债比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年银行及其他借款增加。由2017年的2.7倍减少至2018年的2.4倍，主要因为2018年完成及交付了更多的物业使现金流量增加。　

旗下项目频曝违规被处罚

在新力控股急速扩张的背后，公司频频因违规而被各地监管部门处罚。

据《江西日报》2017年5月8日的报道，南昌市建委对外通报违规建设典型案例，其中位于南昌市麻丘镇环湖路的新力·公园壹号项目，未按规定办理施工许可及安全监督手续，现场三台塔吊在未按规定办理安装告知的前提下安装使用。此外，钢结构纵向跨度超36米，属超过一定规模的危大工程，未按规定履行程序的前提下已施工。南昌市建委下发《建设工程安全监督手续催办通知单》及《限期整改通知书》，要求施工单位立即停止该项目的施工作业，完善相关建设手续，对现场存在的安全生产隐患采取有效措施予以消除。

据《中国经营报》2017年12月16日报道，新力控股在南昌九龙湖板块的新力禧园项目，额外收取“居间服务费”被消费者举报。据消费者介绍，新力禧园置业顾问告知若参加“11万抵25万”活动，房价即可优惠。但是在后续购房过程中，前期支付的11万元却没有算入合同，只开具一张收据，导致支付总房价和单价均超过实际备案价格，违反“一房一价”规定。此外消费者投诉称，该项目还存在虚假宣传和欺诈消费者的行为。

收到举报后，南昌市新建区房管局执法人员赶到新力禧园售楼处，进行调查取证，并约谈了项目负责人。新建区房管、规划、工商和物价部门已经对此联合调查，暂时叫停了楼盘销售活动，责令其出具整改方案。

另外经南昌市城乡建设委员会调查发现，位于南昌市高新区的新力公园壹号的建设、施工或监理的五个工程项目未办理质监、安监及施工许可证，被要求立即停工并限期整改。

2018年5月24日，《楚天都市报》报道，武汉市房管局通报房地产市场违法违规行为整治情况，由湖北华中盘龙收藏品交易市场开发有限公司开发建设的新力·帝泊湾项目存在标价和公示收费之外加价，另行收取未予标明的费用的问题。

据新力控股的官网查询显示，公司包括武汉在内的8个城市建有新力·帝泊湾项目。

2018年9月3日，赣州经济技术开发区信息公开平台显示，赣州新力力合置业有限公司开发建设的新力·帝泊湾一期，和赣州新力未来置业有限公司开发建设的新力·帝泊湾二期工程，未办理质量监督手续擅自开工，违反了《建筑工程质量管理条例》第十三条，即建设单位在开工前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续，工程质量监督手续可以与施工许可证或者开工报告合并办理。